Contexte de la réforme LMNP initiée en 2025
La Loi de finances pour 2025 (loi n°2025-127 du 14 février 2025), à l’article 84, a modifié l’article 150 VB du Code général des impôts. Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits sur les biens immobiliers en régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) au régime réel doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cette mesure, visant à aligner la fiscalité du meublé sur celle du nu, réduit l’avantage fiscal à long terme du LMNP classique.
Exemple concret : un amortissement cumulé de 60 000 € sur 10 ans majore la plus-value taxable de ce montant, générant jusqu’à 21 720 € d’impôt supplémentaire (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux). Les amortissements sur le mobilier et équipements restent exclus de cette réintégration.
Exceptions clés pour les résidences services à vocation sociale
La réforme prévoit des exceptions notables pour les résidences gérées à vocation sociale, exemptées de réintégration. Cela concerne :
- Résidences étudiantes (art. L.631-12 CCH),
- Résidences pour jeunes de moins de 30 ans en formation,
- Résidences seniors (65 ans et plus),
- EHPAD et résidences médicalisées (art. L.312-1 CASF).
Ces biens conservent l’intégralité de l’avantage fiscal : amortissements déductibles des loyers sans impact sur la plus-value, plus récupération de TVA à 20 % sur le neuf et baux commerciaux garantissant des revenus stables.
À l’inverse, les résidences de tourisme (Pierre & Vacances) ou d’affaires (Appart’City) sont soumises à la réintégration, limitant leur attractivité.
Évolutions en 2026 : stabilité du régime réel
Le Projet de loi de finances 2026, adopté en commission le 21 octobre 2025, prévoyait initialement une suppression ou un plafonnement des amortissements (ex. : 2 % par an). Un amendement de plafonnement a été rejeté par l’Assemblée nationale le 21 novembre 2025 et non repris dans le texte final via l’article 49-3.
Ainsi, en 2026, l’amortissement LMNP au régime réel reste autorisé sans limite (bâti : 25-30 ans ; mobilier : 5-7 ans), pour les recettes annuelles supérieures à 77 700 € ou au choix en dessous. Les amortissements bloqués (ARD) sont reportables indéfiniment en cas de déficit.
Intérêt pour le secteur des services à la personne et le maintien à domicile
Dans le contexte du maintien à domicile, promu face aux EHPAD, les résidences seniors et médicalisées exemptées boostent les investissements LMNP. Elles soutiennent les agences employeurs d’auxiliaires de vie en favorisant des structures intermédiaires : qualité de vie accrue pour les seniors, revenus stables pour les investisseurs, et emplois locaux stables.
Les abattements pour durée de détention (6 %/an IR de 6 à 21 ans ; exonération après 22 ans ; PS exonéré après 30 ans) compensent partiellement la réforme pour les stratégies long terme. Le LMNP demeure un outil performant pour financer le logement adapté, aligné sur les enjeux démographiques français.
(Article basé sur les textes officiels et analyses post-PLF 2026. Sources : Loi 2025-127, PLF 2026.)